Nog niet gepubliceerd — status: concept

Wat je koopt, en wat je niet koopt

Het minst spannende artikel van deze reeks, en waarschijnlijk het belangrijkste. Precies wat je in handen hebt als je meedoet, en precies wat niet.

Bijna iedereen die een pensioenregeling heeft, bezit een stukje van een aantal supermarktketens. Meestal zonder het te weten, want het zit ergens in een fonds. Toch is het waar: van al die filialen is een heel klein deel van jou.

Dat betekent niet dat je daar gratis boodschappen kunt doen. Je mag niet zeggen welk merk koffie er in het schap komt, je kunt de bedrijfsleider niet bellen over de kassarij, en als je op zaterdag met je bonnetje zwaait en zegt dat je mede-eigenaar bent, kijken ze je vriendelijk aan en rekenen ze gewoon af.

Wat je wel hebt, is recht op je deel van wat dat bedrijf verdient. Meer niet, en dat is precies genoeg.

Dit artikel gaat over datzelfde onderscheid, maar dan bij ons. Het is het minst spannende stuk van deze reeks. Het is ook het stuk waar we het meeste aan hechten, want vrijwel alle teleurstelling in deze markt komt voort uit één ding: iemand dacht iets anders te hebben gekocht dan hij had gekocht.

Wat je koopt

Als je meedoet aan een project, koop je een deelname in het bedrijf dat achter dat ene project zit. Eén project, één bedrijf, verder niets erin. Dat bedrijf bezit het pand of voert het project uit, en jouw deelname geeft je recht op jouw deel van wat daar economisch uitkomt.

In gewone woorden: komt er huur binnen, dan gaan de kosten eraf en wordt de rest naar rato verdeeld. Heb je twee procent van de delen, dan krijg je twee procent van wat er te verdelen valt. Wordt het pand aan het eind verkocht, dan gaat de opbrengst op dezelfde manier.

Daarnaast koop je inzage. Wat er binnenkwam, wat eraf ging, wat er is uitgekeerd, en hoe het met het project staat. Niet omdat we aardig zijn, maar omdat het het enige is wat een deelname op afstand hanteerbaar maakt.

En je koopt bescherming door de manier waarop het is opgezet. Elk project zit in zijn eigen bedrijf. Gaat het mis met een hotelproject, dan raakt dat het appartementencomplex niet, want dat zit ergens anders in. Zou CRE7 Invest zelf ophouden te bestaan, dan verdwijnt jouw deelname niet mee: die zit in het bedrijf van het project, niet in ons. Dat je op die lijst staat, is bovendien vastgelegd in een register dat buiten ons om bestaat en dat wij niet kunnen aanpassen.

Dat klinkt als een technisch detail. Het is de belangrijkste zin van dit artikel.

Wat je niet koopt

Nu het andere deel, en we schrijven het liever op dan dat je er over twee jaar achter komt.

Je wordt geen eigenaar van het pand. Je staat niet op het kadaster, je krijgt geen akte en geen sleutel. Wat je hebt is een deelname in het bedrijf dat het pand bezit. Dat is juridisch iets anders dan eigendom van steen, en iedereen die je vertelt dat je "echt eigenaar wordt van vastgoed", vertelt je iets wat niet klopt.

Je gaat niet over de dagelijkse gang van zaken. Wie de huurder wordt, wanneer het trappenhuis wordt geschilderd, welk installatiebedrijf het onderhoud doet: daar wordt over besloten door de partij die het project uitvoert, binnen de afspraken die vooraf vastliggen. Welke zeggenschap er precies wel bij een deelname hoort, staat per project in de documenten, en die lees je voordat je meedoet. Ga er niet vanuit dat je meebeslist over de exploitatie, want dat is niet waar dit voor gemaakt is.

Je kunt er niet zomaar uit. Dit is de eerlijkste en de vervelendste. Een deelname is voorlopig geen tegoed dat je op een dinsdagmiddag verkoopt omdat de auto het begeeft. Er is nog geen plek waar je hem kwijt kunt, en zolang die er niet is, moet je uitgaan van geld dat je een aantal jaren niet nodig hebt. Per project staat er een horizon bij, en die horizon is geen slag in de lucht maar het uitgangspunt.

Op termijn maakt de digitale vastlegging het mogelijk om deelnames onderling te verhandelen, en dat is de richting waarin we bouwen. Maar zo'n markt ontstaat pas als er genoeg projecten en genoeg deelnemers zijn. Tot die tijd noemen we het geen functie, want dat zou het niet zijn.

Je krijgt geen toegezegd rendement. We noemen geen percentage waar je op kunt rekenen, en waar we per project een verwachting uitspreken, staat erbij waar die op gebaseerd is en wat er gebeurt als het tegenzit. Een verwachting is een verwachting, geen afspraak. Wie er wel eentje toezegt, verkoopt je iets.

Je koopt geen zekerheid. Een huurder kan vertrekken, een verbouwing kan uitlopen, een markt kan draaien, en een project kan minder opleveren dan gedacht of helemaal niets. Dat alles keurig is vastgelegd, betekent niet dat het goed gaat. Het betekent dat je kunt zien wat er gebeurt. Dat is de volledige belofte.

Waarom het zo is opgezet

Je zou kunnen denken dat dit onderscheid een juridische truc is om afstand te houden. Het is het tegenovergestelde: het is de reden dat een kleine deelname überhaupt kan.

Zou je echt mede-eigenaar van het pand worden, dan zou je bij elke wijziging langs de notaris moeten, in de kadastrale registers verschijnen en persoonlijk aansprakelijk kunnen zijn voor wat er met dat pand gebeurt. Met achthonderd deelnemers is dat niet alleen onbetaalbaar, het is voor jou ook helemaal niet prettig. Je wilt geen brief van de gemeente over een lekkende dakgoot van een pand waar je honderd euro in hebt zitten.

Door het via een eigen bedrijf per project te doen, blijft jouw kant eenvoudig. Je hebt een deelname, je krijgt je deel, en het risico dat je loopt is begrensd tot wat je hebt ingelegd. De rommel blijft waar hij hoort.

Dat is dezelfde constructie waarmee professionele partijen al decennia werken. Het enige wat wij eraan veranderen, is de omvang van de stukken en wie erbij kan.

Waar je op moet letten voordat je meedoet

Aan de bovenstaande lijst heb je pas iets als je hem gebruikt. Bij elk project dat wij openstellen, staan deze dingen erbij, en je zou ze bij elk platform moeten kunnen vinden. Kun je dat niet, dan is dat het antwoord.

Wat is precies de deelname, en in welk bedrijf. Wie voert het project uit en wat heeft die partij eerder gedaan. Wat zijn de kosten, ook de kosten die naar ons gaan. Welke horizon hoort erbij. Wat gebeurt er als het tegenvalt, en wie draagt dat. En: waar staat dit allemaal, in welk document, zodat je het kunt nalezen als het onverhoopt misgaat.

Wij vinden dat je die vragen hoort te stellen. Sterker: als je ze niet stelt, zouden wij ons zorgen maken over hoe je met je geld omgaat. Investeren zonder de onderkant te kennen is geen investeren maar hopen.

De vergelijking die we niet maken

Tot slot iets wat je vaak leest en van ons niet zult horen.

Je komt geregeld tegen dat dit soort investeringen "beter is dan sparen". Dat is een vergelijking die twee verschillende dingen naast elkaar zet en de belangrijkste eigenschap weglaat. Sparen levert weinig op, maar je geld staat er nog en je kunt er morgen bij. Hier kan het meer opleveren, en je kunt het ook kwijtraken, en je kunt er voorlopig niet bij.

Dat is geen betere spaarrekening. Dat is iets anders, met een ander doel, voor geld met een andere functie. Wie dat verschil scherp heeft, kan een goede keuze maken. Wie het niet scherp heeft, wordt vroeg of laat boos, en terecht.

Kort samengevat

Je koopt een deelname in het bedrijf achter één project, met recht op jouw deel van de opbrengst, volledig inzicht, en een structuur die dat project apart houdt van al het andere.

Je koopt geen steen, geen sleutel, geen stem over de dagelijkse gang van zaken, geen mogelijkheid om er morgen uit te stappen, en geen toegezegd rendement.

Wie dat allebei weet en het toch wil, is precies de deelnemer waar wij dit voor bouwen.

In het volgende artikel laten we zien hoe streng de zeef is voordat een project überhaupt wordt opengesteld, en waarom wij de meeste projecten die we voorgelegd krijgen afwijzen.