Nog niet gepubliceerd — status: concept

Wat er met je geld gebeurt, stap voor stap

Van de knop waarop je drukt tot de uitkering op je rekening. Waar het geld tussendoor staat, wie eraan kan en wat er gebeurt als een ronde niet vol komt.

De vraag die mensen bij dit soort platforms het vaakst denken en het minst vaak stellen, is niet wat het oplevert. Het is: waar staat mijn geld eigenlijk tussen het moment dat ik op die knop druk en het moment dat er iets gebeurt?

Dat is een goede vraag, want in die tussenperiode is bijna alle ellende in deze markt ontstaan. Niet doordat een project tegenviel, maar doordat het geld ergens stond waar het niet had moeten staan, bij iemand die eraan kon komen.

Dit artikel volgt de hele route. Van de betaling tot de uitkering, en ook het pad dat we liever niet lopen: wat er gebeurt als een ronde niet vol komt.

Stap 1: je maakt een account en identificeert je

Voordat je iets kunt inleggen, moet vaststaan wie je bent. Je maakt een account, je legitimeert je digitaal, en er wordt gecontroleerd of je op geen enkele lijst staat waar je niet op wil staan.

Dat heet in het jargon KYC en anti-witwascontrole, en het is geen keuze van ons. Het is wettelijk verplicht voor iedereen die geld van anderen aanneemt om ergens in te investeren. Wat vroeger weken duurde met kopieën van je paspoort in een envelop, is nu een kwestie van minuten met je telefoon.

We presenteren dat bewust niet als een vervelende horde. Een platform waar je zonder identificatie geld in kunt storten, is geen platform waar je geld in wil storten. Dat het bij ons niet kan, is een eigenschap en geen last.

Stap 2: je legt in, en het geld gaat niet naar ons

Dit is de belangrijkste alinea van dit artikel.

Je betaalt in euro's, met iDEAL of een overboeking. Geen crypto, geen wallet, geen seed phrase, geen omweg. Wat er daarna met dat bedrag gebeurt is het punt: het komt niet op onze rekening te staan.

Het gaat naar een derdenrekening, in het Engels een escrow. Dat is een rekening die beheerd wordt door een partij die los van ons staat en die daarvoor onder toezicht opereert. Wij kunnen er niet bij. De projectuitvoerder kan er niet bij. Het geld staat daar geparkeerd tot vaststaat dat de ronde doorgaat, en pas dan komt het in beweging.

Vergelijk het met de notaris bij een huis. Je maakt de koopsom niet over naar de verkoper en hoopt er het beste van. Je maakt hem over naar iemand die er niets aan verdient of hij doorgaat of niet, en die het pas doorbetaalt als alles klopt. Dat is niet omdat notarissen en verkopers onbetrouwbaar zijn, maar omdat je een systeem wil dat werkt ook als iemand het wel is.

Dit is precies de stap die bij de misgelopen projecten van de afgelopen jaren vaak ontbrak. Het geld ging rechtstreeks naar de partij die het project uitvoerde, en dan is er niets meer dat je beschermt behalve vertrouwen.

Stap 3: de ronde komt vol, of niet

Elk project heeft een bedrag dat opgehaald moet worden en een periode waarin dat moet gebeuren. Wordt dat bedrag gehaald, dan gaat het geld van de derdenrekening naar de projectvennootschap en begint het project.

Wordt het niet gehaald, dan krijg je je inleg terug. Niet als gunst en niet na lang aandringen, maar omdat het geld op die derdenrekening nooit van iemand anders is geweest dan van jou.

We schrijven dat expliciet op, want een half gevulde ronde is een reëel scenario en niet alleen in theorie. Een platform in opbouw haalt niet elke ronde. De vraag is niet of het een keer gebeurt, maar wat er dan met je geld is.

Stap 4: het project krijgt zijn eigen vennootschap

Terwijl de ronde loopt, is er al een aparte vennootschap opgericht voor dat ene project. Eén project, één vennootschap, verder niets erin.

Die vennootschap koopt het pand of voert het project uit. Jouw deelname zit in die vennootschap. Niet in CRE7 Invest, en niet in een pot waar alle projecten in zitten.

Dat heeft twee gevolgen die je moet kennen. Gaat het mis met het ene project, dan raakt dat het andere niet, want ze zitten in verschillende vennootschappen. En zou CRE7 Invest zelf ophouden te bestaan, dan verdwijnt jouw deelname niet mee. Die zit in de vennootschap van het project, en dat je erin zit staat vastgelegd in een register dat buiten ons om bestaat en dat wij niet kunnen aanpassen.

In het jargon heet dat ringfencing. Het is dezelfde constructie waarmee professionele partijen al decennia werken, en de enige reden dat je hem nu ook tegenkomt bij een deelname van een paar honderd euro, is dat de administratie niet langer duurder is dan het bedrag.

Stap 5: het project draait, en je kunt meekijken

Vanaf hier is er een tijd waarin er weinig gebeurt, en dat is precies de bedoeling.

Het pand wordt verhuurd, de verbouwing wordt uitgevoerd, de onderneming draait. Wat er binnenkomt, komt binnen op de rekening van de projectvennootschap. Wat eraf gaat, gaat eraf op dezelfde plek: het onderhoud, de verzekering, de belasting, de kosten van de uitvoerder, en de vergoeding die naar ons gaat.

Die laatste noemen we er expliciet bij, want kosten die je niet ziet zijn geen kosten die er niet zijn. Per project staat vooraf wat er aan ons toekomt en waarvoor. Als je dat ergens niet kunt vinden, bij ons of bij iemand anders, is dat op zichzelf al een antwoord.

Ondertussen krijg je updates. Niet dagelijks, want een gebouw doet niet dagelijks iets interessants. Wel op vaste momenten, en meteen als er iets gebeurt dat je moet weten. Ook als dat iets vervelends is. Vooral dan.

Stap 6: er wordt uitgekeerd

Blijft er na de kosten geld over, dan wordt dat verdeeld over iedereen die op de lijst staat, naar rato van het aantal delen dat hij heeft. Wie twee procent van de delen heeft, krijgt twee procent van wat er te verdelen valt.

Die verdeling gebeurt volgens een regel die vooraf is vastgelegd en die iedereen kan nalezen. Er komt geen maandelijkse handmatige overboekingenlijst aan te pas, en dus ook geen vergissing die toevallig in iemands voordeel uitpakt. Het bedrag komt in euro's op je rekening.

Er kan ook niets over zijn. In een verbouwperiode is er geen huur, en dan is de uitkering nul. Dat is geen tegenvaller maar het plan, en het staat vooraf in de projectinformatie. Een tegenvaller is het pas als er iets anders gebeurt dan wat er stond, en ook dat lees je van ons.

Stap 7: het eind

Elk project heeft een horizon. Aan het eind wordt het pand verkocht, de onderneming verkocht, of de financiering afgelost. Wat dat oplevert, gaat na de kosten op dezelfde manier naar rato naar iedereen die op de lijst staat, en daarna wordt de vennootschap opgeheven.

Dat eindmoment is de reden dat we zo hameren op de horizon. Tot dat moment is je geld niet vrij beschikbaar. Er is nog geen plek waar je je deelname aan iemand anders kunt verkopen. Op termijn maakt de digitale vastlegging dat wel mogelijk, en dat is de richting waarin we bouwen, maar een markt ontstaat pas als er genoeg projecten en genoeg deelnemers zijn. Zolang die er niet is, moet je uitgaan van geld dat je die jaren niet nodig hebt.

De hele route in zeven regels

Je identificeert je. Je legt in, in euro's, en dat geld gaat naar een derdenrekening waar wij niet bij kunnen. Komt de ronde vol, dan gaat het naar de projectvennootschap. Komt hij niet vol, dan krijg je het terug. De vennootschap voert het project uit en houdt het gescheiden van al het andere. Wat er overblijft na kosten wordt naar rato verdeeld. Aan het eind wordt er verkocht of afgelost, en gaat de opbrengst op dezelfde manier.

Er zit geen stap tussen waarin je ons op ons woord moet geloven. Dat is niet omdat we vinden dat je ons niet zou moeten vertrouwen, maar omdat een structuur die alleen werkt bij goede bedoelingen, geen structuur is.

Wat er kan misgaan in die route, en hoe groot die kans is, staat in het volgende artikel. Dat is het meest ongemakkelijke stuk van deze reeks en we hebben het niet overgeslagen.