Nog niet gepubliceerd — status: concept

De risico's, opgeschreven zoals we ze zelf zien

Niet de kleine lettertjes onderaan, maar de lijst zoals wij hem intern gebruiken. Wat je kunt verliezen, waarom je er voorlopig niet uit kunt, en waar we zelf het minste zicht op hebben.

Bij de meeste investeringsproducten staat de risicoparagraaf achteraan, in kleinere letters, geschreven door een jurist die vooral wil dat er later niemand kan zeggen dat hij het niet wist. Technisch klopt zo'n paragraaf meestal. Praktisch wordt hij niet gelezen, en dat is precies de bedoeling.

Wij doen het anders, en niet uit nobelheid. Als iemand over drie jaar teleurgesteld is en dan pas ontdekt wat er allemaal in stond, hebben wij een boze deelnemer en een beschadigd merk. Dat is duurder dan een eerlijk artikel nu.

Dus hieronder staat de lijst zoals wij hem zelf gebruiken. In gewone zinnen, in volgorde van hoe waarschijnlijk we ze vinden, en met wat we eraan doen en wat we er niet aan kunnen doen.

1. Je kunt geld verliezen, en dat is geen theorie

Begin bij het begin. Een investering kan minder opleveren dan je erin hebt gestopt, en in het slechtste geval kun je je hele inleg kwijtraken.

Dat is geen formaliteit die we opschrijven omdat het moet. Een huurder kan vertrekken en niet vervangen worden. Een verbouwing kan duurder uitvallen dan begroot. Een uitvoerder kan failliet gaan halverwege het werk. Een pand kan bij verkoop minder opbrengen dan wat ervoor is betaald, want vastgoed kan ook dalen, ook al voelt dat na de afgelopen jaren onwerkelijk.

Wat wij eraan doen: streng selecteren, conservatief rekenen, en per project opschrijven wat er in het slechte scenario gebeurt. Wat we er niet aan kunnen doen: het wegnemen. Wie je vertelt dat hij dat wel kan, verkoopt je iets.

De praktische vertaling is simpel. Leg alleen geld in dat je kunt missen. Niet als frase, maar letterlijk: geld waarvan het verlies vervelend zou zijn en niet ontwrichtend.

2. Je kunt er voorlopig niet uit

Dit is de zwakste plek van elk platform als het onze, en van ons dus ook.

Een deelname is geen tegoed dat je op een dinsdagmiddag verkoopt omdat de auto het begeeft. Er is nog geen plek waar je hem aan iemand anders kwijt kunt. Per project staat er een horizon bij, en tot dat moment moet je ervan uitgaan dat je geld vastzit.

Op termijn maakt de digitale vastlegging het mogelijk om deelnames onderling te verhandelen. Dat is de richting waarin we bouwen. Maar zo'n markt ontstaat pas als er genoeg projecten en genoeg deelnemers zijn, en tot die tijd noemen we het geen functie, want dat zou het niet zijn.

Wees ook alert op de subtielere versie hiervan. Er zijn platforms die wel een uitstapmogelijkheid noemen maar er niet bij zeggen dat er alleen een uitweg is als iemand anders toevallig wil instappen. Dat is geen liquiditeit, dat is geluk.

3. Het duurt langer dan gepland

Van alle risico's op deze lijst is dit de meest waarschijnlijke. Niet de dramatische mislukking, maar de uitloop.

Een vergunning die drie maanden later komt. Een aannemer die bij een ander project vastloopt. Een huurder die pas na de zomer tekent. Op zichzelf zijn dat allemaal kleine dingen, en samen verschuiven ze een horizon van drie jaar naar vier.

Dat verandert je rendement, ook als er verder niets misgaat: hetzelfde bedrag over een langere periode is een lager rendement per jaar. En het verandert je planning, want dat geld is een jaar langer niet beschikbaar.

Wat wij eraan doen: een horizon opschrijven die op iets is gebaseerd, en meteen melden als hij verschuift. Wat we er niet aan kunnen doen: voorkomen dat het gebeurt.

4. Eén project is één project

Wie zijn hele inleg in één project stopt, heeft geen portefeuille maar een weddenschap. Dat is misschien de meest onderschatte fout in deze hele markt, en juist een platform waar je met kleine bedragen kunt instappen zou het moeten zeggen.

Spreiden over meerdere projecten verlaagt de kans dat één tegenvaller je hele inleg raakt. Dat is geen advies over jouw situatie, want dat mogen en kunnen we niet geven. Het is een eigenschap van rekenen.

5. Het project hangt aan mensen

Een project is zelden beter dan de partij die het uitvoert. Gaat die partij failliet, verliest hij zijn belangrijkste mensen of blijkt hij minder goed dan gedacht, dan heeft dat direct gevolgen, ook als het pand zelf prima is.

Dat is de reden dat we bij de selectie zo lang stilstaan bij wat een uitvoerder eerder heeft gedaan, en vooral bij hoe hij zich gedroeg toen het een keer tegenzat. Het is ook de reden dat we per project opschrijven wie het draait, zodat je dat zelf kunt nagaan.

6. Wij kunnen omvallen

Ook dat hoort op deze lijst, en het is niet vals bescheiden bedoeld.

Als CRE7 Invest zou ophouden te bestaan, verdwijnt je deelname niet mee. Die zit in de vennootschap van het project, niet in ons, en dat je erin zit staat vastgelegd in een register dat buiten ons om bestaat.

Maar wees eerlijk over wat dat wel en niet betekent. Je deelname blijft bestaan. Het beheer, de administratie en de rapportage zouden dan door iemand anders moeten worden overgenomen, en dat is een rommelige periode waarin je waarschijnlijk lang niets hoort. De structuur beschermt wat van jou is. Ze maakt het niet comfortabel.

7. Je weet niet precies wat het tussentijds waard is

Een aandeel heeft een koers. Je kijkt en je weet het. Een deelname in een project heeft dat niet. Tussen het begin en het eind is er geen dagelijkse prijs, en de waarde die wij tussentijds noemen is een inschatting, geen bedrag dat iemand ervoor betaalt.

Voor sommige mensen is dat prettig, want je wordt niet nerveus van gewapper op een scherm. Maar het betekent ook dat je pas aan het eind precies weet waar je stond, en dat je onderweg meer op de rapportage moet vertrouwen dan op een cijfer.

8. De regels kunnen veranderen

Dit is een markt die volop in beweging is. Europese regels rond effecten en rond digitale registers worden de komende jaren aangescherpt en aangevuld. Dat is overwegend goed nieuws, want het is precies de reden dat dit soort projecten inmiddels serieus te doen is.

Maar het kan ook betekenen dat er onderweg iets verandert aan hoe een structuur moet worden ingericht, wat er verplicht gerapporteerd wordt, of wat er nodig is voordat een project mag opengaan. Dat kan tijd en geld kosten.

9. De techniek kan fout gaan

Het register waarin staat wie welk deel heeft, is software, en software kan kapotgaan of verkeerd worden gebruikt. Er kan een fout in een programma zitten. Er kan iets misgaan bij het beheer van de sleutels waarmee toegang wordt geregeld.

Wij houden dat bewust simpel en gebruiken geen exotische constructies, en de onderliggende administratie is ook buiten dat register te reconstrueren. Maar "digitaal vastgelegd" betekent niet "onfeilbaar", en iedereen die dat suggereert heeft de laatste jaren niet opgelet.

10. Belastingen zijn jouw situatie, niet de onze

Hoe een deelname bij jou uitpakt, hangt af van je persoonlijke situatie en van het land waar je woont. Wij kunnen daar geen advies over geven en we gaan het ook niet proberen. Vraag het aan iemand die jouw situatie kent. Dat er belasting bij komt kijken, is wel zeker.

Wat geen risico is, en waarom we dat erbij zetten

Twee dingen worden bij dit soort platforms vaak als het grote gevaar aangewezen, terwijl ze het niet zijn. Dat is onhandig, want het leidt de aandacht weg van de lijst hierboven.

Het eerste is de blockchain zelf. Het register waar wij gebruik van maken is de administratie, niet de investering. Je koopt geen munt waarvan de koers alle kanten op kan. De waarde van je deelname hangt aan het project, niet aan een markt in digitale tokens. Wie in dit soort projecten stapt omdat hij denkt mee te doen met een cryptomarkt, heeft een verkeerd verhaal gehoord.

Het tweede is de kleine inleg. Dat je met een klein bedrag kunt meedoen, maakt het niet risicovoller. Het maakt de gevolgen alleen kleiner. Het risico per euro is precies hetzelfde als bij iemand die er tienduizend in stopt.

Waar we zelf het minste zicht op hebben

Tot slot het eerlijkste antwoord dat we kunnen geven.

We zijn nieuw. Wij hebben nog geen jarenlange reeks projecten waarin je kunt zien hoe we ons gedroegen toen het tegenzat. Dat is de belangrijkste onzekerheid van allemaal, en die kunnen we niet wegschrijven. Die verdwijnt alleen met de tijd, en alleen als we het goed doen.

Wat je in de tussentijd wel kunt beoordelen, is hoe we het opschrijven. Een partij die zijn eigen zwakke plekken benoemt voordat je ernaar vraagt, is geen garantie voor een goede afloop. Maar het is wel het enige signaal dat je hebt voordat er resultaten zijn.

En als je na dit artikel denkt dat het niets voor je is, dan heeft het gewerkt. Dat is geen omgekeerde verkooptruc. Wie hier binnenkomt met de verwachting van een spaarrekening die toevallig meer oplevert, wordt vroeg of laat boos, en terecht.

In het volgende artikel stellen we de mensen voor die hierachter zitten. Want uiteindelijk vertrouw je geen structuur, je vertrouwt mensen.